KOSZYK (
Jeszcze przez wiele lat w Polsce zapotrzebowanie na domy i mieszkania będzie bardzo duże. W związku z tym popyt na działki budowlane rośnie, a kolejni inwestorzy wypatrują najlepszych miejsc pod własne cztery kąty. Często zerkają przy tym na atrakcyjne lokalizacje, których jedynym minusem jest to, że w księgach figurują jako tereny rolne lub leśne. Jednak wciąż warto poświęcić nieco czasu i pieniędzy, by przeprowadzić przekształcenie działki rolnej na budowlaną na wsi. Jak się do tego zabrać i na co się przygotować? Podpowiadamy.
Działka rolna a budowlana. Na czym polega różnica?
Oficjalna wykładnia terminu „działka rolna”, przedstawiona przez ARiMR, mówi o zwartym obszarze gruntu uprawnego o powierzchni nie mniejszej niż 0,1 ha. Mogą to być nie tylko uprawy – rozumie się przez nie także pastwiska, łąki, sady czy grunty zabudowane (siedliska). Jednak postawienie kolejnego budynku wymaga zamiany działki rolnej na budowlaną, czyli nieruchomość gruntową
- odpowiedniej powierzchni,
- z dostępem do drogi publicznej,
- wyposażoną w infrastrukturę techniczną.
Najważniejsza różnica kryje się w cenie – działka po zmianie statusu może kosztować nawet kilkanaście razy drożej. Dlatego warto ponieść koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną, nawet jeśli będzie to wymagać czasu i wysiłku.
Kiedy można, kiedy się nie da? Jak zabrać się do odrolnienia działki…
Punktem odniesienia dla osoby starającej się o odrolnienie działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Taki dokument posiada większość podmiotów administracyjnych w Polsce, jednak częściej się zdarza, że nie mają go gminy wiejskie. Jeśli takowy istnieje, znajdziesz w nim zapis na temat obszaru, na którym leży Twoja ziemia. Z zapisu dowiesz się, czy został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową lub publiczną, czy jednak ma pełnić rolę terenu rekreacyjnego czy rolnego. Zamiana działki rolnej na budowlaną to czynność administracyjna, więc należy złożyć wniosek o zmianę w planie, a jeśli go nie ma – zwrócić się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przekształcenie działki w gminie z planem zagospodarowania przestrzennego
To opcja, która zazwyczaj wydłuża formalne i zwiększa koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną na wsi. Wszystko dlatego, że przepisu nakładają na samorząd obowiązek opracowania planu od nowa. To wymaga zachowania procedur – ponownego studium, przygotowania nowej wersji planu i wyłożenia go do publicznego wglądu. Sama zmiana dokonuje się na drodze uchwały rady miejskiej lub rady gminy. Na wnioskodawcę przypada obowiązek poniesienia kosztów całej operacji.
A jeśli nie ma planu?
Brak planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza, że odrolnienie działki będzie czystą formalnością. Jednak w takiej sytuacji zamiast kilkunastu miesięcy na rozstrzygnięcie czeka się znacznie krócej – ok. 2-3 miesiące. Decyzję podejmuje jednoosobowo wójt gminy w oparciu o ekspertyzę. Jednak starania o wydanie pozytywnej decyzji, niezależnie od tego, czy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, czy nie, nie muszą zakończyć się sukcesem. Wiele zależy od wizji zagospodarowania, zawartej w planie. Trudno będzie odrolnić ziemię, jeśli klasa gruntów lokuje się przedziale I-III. Oto warunki, które muszą zostać spełnione, by operacja się powiodła.
Przekształcenie działki na budowlaną krok po kroku
By przekształcenie działki rolnej na budowlaną było możliwe, powinna mieć ona dostęp do drogi publicznej. Stosuje się również zasadę, że musi graniczyć z inną działką zabudowaną. Organ wydający decyzję będzie brać pod uwagę, czy dostępna infrastruktura techniczna pozwoli na uzbrojenie posesji (przynajmniej w prąd). Specjalnej decyzji konserwatora przyrody lub konserwatora zabytków będzie wymagać ziemia leżąca w granicach terenu chronionego przyrodniczo lub kulturowo.
Działka rolna przekształcona na budowlaną – co dalej?
Jeśli uda się uzyskać pomyślną decyzję, sprzedaż ziemi z zyskiem wynagrodzi czas, koszty i podjęte starania. Ziemia podzielona na działki przez geodetę, spełniająca wszystkie warunki prawa to doskonała lokata kapitału, zaś odrolnienie jest najlepszym sposobem na jego pomnożenie. Wartość działki budowlanej znacznie przewyższa wartość terenów przeznaczonych pod pola, łąki i lasy. Choć przed odrolnieniem wymaga sporo nakładów, wiele osób podejmuje to bardzo opłacalne ryzyko.